Cap Rate 試算表
在瀏覽器本機計算不動產的 Cap Rate 與 NOI，輸入物業價值、年租金及營運費用即可。資料不會上傳。
計算結果
5.4%
資本化率（Cap Rate）
€27,000.00
淨營業收入（NOI）
我的檔案會被上傳嗎？
不會。一切都在你的瀏覽器中執行，你的檔案永遠不會離開你的裝置。這一點如何查證
Cap Rate（資本化率）是不受融資方式影響、横向比較收益型不動產的核心指標。它將淨營業收入（NOI）除以物業價值而得，NOI 是年總租金減去營運費用後的淨額，不含利息、本金償還及稅款。本試算表只需輸入物業價值、年總租金與營運費用，即可同時得出 Cap Rate 與 NOI。
所有計算完全在瀏覽器本機執行，採用純 JavaScript 實作，不上傳、不儲存任何資料。Cap Rate 的公式為 NOI 除以物業價值乘以 100，NOI 的公式為年總租金減去營運費用。由於融資成本刻意排除在外，無論自有資金或貸款比例為何，兩處物業都可公平比較。若要計算考量融資後的權益報酬率，請使用 Cash-on-Cash 試算表。修改任何輸入值，結果將即時更新。
誠實說明：這僅為初步參考，並非完整的投資分析。Cap Rate 愈高代表每單位價值的收益愈大，但往往也伴隨更高風險或較弱的地段；極低的 Cap Rate 通常出現在預期資本增值的熱門地段。請盡量完整填寫營運費用（物業管理費、維修費、修繕準備金、保險、不可轉嫁費用等），使 NOI 更貼近實際情況。金額示例以歐元計，計算方法適用於任何貨幣。本工具不構成投資建議。
技術規格
| 輸入格式 | 表單輸入（無需檔案） |
|---|---|
| 處理方式 | 在瀏覽器中本機處理 (JavaScript) |
| 檔案上傳 | 無 |
三個步驟
- 輸入物業價值（或購買價格）。
- 輸入年總租金與年營運費用。
- 讀取 Cap Rate 與 NOI（淨營業收入）。
限制: 初步參考，非完整投資分析。Cap Rate 刻意排除融資因素（利息、本金、稅款前）。若要計算權益報酬率，請使用 Cash-on-Cash 試算表。請盡量完整填寫營運費用。金額以歐元為示例，適用於任何貨幣。本工具不構成投資建議。
常見問題
我的輸入資料會上傳嗎？
不會。計算在瀏覽器本機（純 JavaScript）完成，不傳送、不儲存任何資料。
淨營業收入（NOI）是什麼？
年毛租金減去日常營運開支，但不扣利息、還本和稅。它是資本化率的分子。計算範例：年租金 12,000 歐元減 2,500 歐元開支，剩 9,500 歐元淨營運收益；按 250,000 歐元市場價值算，資本化率為 3.8%。
應該用 Cap Rate 還是 Cash-on-Cash？
Cap Rate 以物業價值為基礎、不含融資成本，用於横向比較不同物業。Cash-on-Cash 報酬率則反映融資後相對於自有資金的收益。兩者搭配使用效果最佳。
Cap Rate 愈高愈好嗎？
不盡然。高 Cap Rate 意味著每單位價值的收益較高，但往往伴隨較高風險或較弱地段。低 Cap Rate 則通常見於預期增值的熱門地段。